TEMA 7: 1. El registro de la propiedad

Según el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, cuyo primer párrafo transcribe el 605 del Código Civil: "El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles"

Se remancan en este artículo los tres aspectos que la doctrina ha puesto también de relieve como caracterizadores del Registro: el ser una institución, una oficina pública y con conjunto de libros.

En cuanto oficina pública - concepto al que alude el artículo 1 en su segundo párrado - se sigue por nuestra legislación el sistema de oficina múltiple, que es generalmente aceptado - salvo en Australia.

También puede contemplarse el Registro - al amparo del párrafo 3º del artículo 1 - como un conjunto de libros que faciliten el manejo y funcionamiento de la oficina, llevados con todas las garantías de autenticidad precisas para fundamentar sobre ellas la legitimación de los asientos.

Por último, vamos a centrarnos en el estudio del Registro como institución. Y examinaremos los comentarios que el párrafo 1º del artículo de la Ley Hipotecaria ha merecido a nuestra doctrina:

1. Habla de inscripción o anotación. Pero, como señala ROCA, no son éstos los únicos asientos practicables en el Registro. Se omiten la cancelación, asiento de presentación y notas marginales.
2. Señala como objeto de la inscripción los actos y contratos. Pero, ¿es esto exacto? HERMIDA LINARES cree que el nuestro no es un Registro de títulos, sino de derechos reales. Así, LA CRUZ señala que:
   
   • Lo que se presenta en el Registro es un documento que reuna los requisitos legales - artículo 3 de la Ley Hipotecaria -. Este es el título formal que inicia el expediente.
   • Lo que se inscribe es el acto o contrato que causa la adquisición o modificación - o la extinción - de un derecho real inmobiliario. Este es el título en sentido material o sustantivo objeto propio de la toma de razón.
   • Lo que el Registro publica es la titularidad que recae sobre derechos reales inmobiliarios.
3. Dice también el primer párrafo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria que los actos y contratos inscribibles han de ser relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Se critica a esta dicción, la redundancia que supone hablar de dominio y derechos reales, la inexactitud de referirse únicamente a estos derechos cuando al Registro acceden también actos carentes de eficacia jurídica-real, hablar de bienes inmuebles cuando el Registro se lleva por fincas y no por personas y, por fin, omitir la finalidad básica de la institución registral, cual es la publicidad "erga omnes" de los derechos inscritos.

Pero como dice LA RICA, estas finalidades se reducen a las dos siguientes:

1. Vigorización del crédito territorial mediante creación de instituciones idóneas que impidieran o aminorasen la usura.
2. Seguridad del dominio que hiciera imposibles para evitar las acechanzas de la mala fe.

Los propósitos del legislador se han ido cumpliendo; pero no totalmente. Y como orientaciones futuras, apunta las siguientes el propio LA RICA:

• El establecimiento de la inscripción obligatoria; pero no radicalmente, sino de manera progresiva y atendiendo al valor de la propiedad.
• La coordinación entre Catastro y Registro.
• La extensión de la publicidad registral a las relaciones totales de ciertos bienes, no solo a determinados actos de gravamen que les afectan.