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La compra-venta pertenece a la categoría de los contratos traslativos de dominio. Los contratos traslativos de dominio pueden ser:
- gratuitos: por ejemplo: la donación.
- Onerosos: por ejemplo: la compra-venta.
En el contrato de compra-venta uno de los contratantes se compromete a entregar una cosa determinada y el otro a cambio un precio en dinero o signo de valor.
Art. 1445:
" por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente."
Se trata de un contrato donde hay un cambio (una cosa por un precio). La compra-venta se diferencia de la permuta en que en la complra-venta se cambia una cosa por dinero, y en la permuta se cambia una cosa por otra.
Elementos comunes a todo contrato:
- consentimiento.
- Elemento real y formal.
- El contenido es igual a la obligación y derechos de las partes.
Podemos decir que un contrato de compra-venta es un contrato consensual (se perfecciona con el consentimiento), oneroso (hay contraprestaciones entre las partes), bilateral (hay obligaciones para ambas partes) y es traslativo de dominio (se traslada la propiedad de la cosa vendida del comprador al vendedor).
En Roma, el que vendía algo no estaba obligado a transmitir la propiedad de esa cosa. Esto lo coge el código civil francés y de este ultimo pasa al código civil español. Esto no se produce hoy así. Hoy en día se transmite la propiedad con el contrato de compra-venta, por eso es traslativo de dominio.
Clases:
- contrato de compra-venta civil: si los dos son particulares.
- Contrato de compra-venta mercantil: si una de las partes es comerciante.
- Contrato de compra-venta del Estado: se aplica siempre que interviene la Administración Publica.
Por razón de su origen:
- voluntario: en la mayor parte de los casos.
- Necesario: lo ordena el Juez, expropiación forzosa,...
Por su forma:
- privados: se celebran ordinariamente.
- Públicos: se celebran mediante subasta.
Algunas compra-venta especiales donde se alteran algunos de los requisitos de la compra-venta:
1.- supuestos de doble venta: se vende la misma cosa a dos o mas personas.
A quien le va a pertenecer la cosa: Art. 1473:
"si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando esta, a quien presente titulo de fecha mas antigua, siempre que haya buena fe."
Que puede ocurrir:
la legislación de partidas (anterior al código civil) tenia un precepto para resolver esto (a favor del que primero hubiese adquirido la cosa). El primero en el tiempo, primero en derecho.
Nuestro derecho moderno (ley hipotecaria): regula las inscripciones en los registros. Creo el concepto de tercera buena fe. En España no es obligatorio la inscripción en el registro. Por eso puede suceder el supuesto de doble- venta. Se inscribe voluntariamente. La ley hipotecaria dice que cualquiera que inscriba su derecho con buena fe se convierta en tercer hipotecario y se convierta en propietario indiscutible. El código civil dice que en los bienes muebles: el que antes haya inscrito con buena fe es el propietario; y de los bienes muebles, el que antes la haya comprado es el propietario.
Si no hay inscripción, el que primero haya tomado posesión o el que presente documento privado mas antiguo. Si los títulos fuesen de la misma fecha lo deben de resolver los Tribunales.
2.- compra-venta de cosa ajena: implica que alguien vende algo que no es suyo. Se permite la compra-venta de cosa ajena. El que vende, vende el bien y el que adquiere sabe el riesgo que corre. Art. 1255: " los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden publico." El contrato nace perfecto pero no va a despegar sus efectos hasta que el que se comprometió a comprar la cosa, la adquiera. Esto lo ha establecido la jurisprudencia. La compra-venta ajena es posible, esta admitido por la jurisprudencia y la doctrina.
3.- compra-venta con reserva de dominio: por ejemplo la ley de compra-venta de bienes inmuebles a plazo. El que vende a plazos se reserva el dominio de la cosa hasta que sea pagado el ultimo plazo. Permite que el que vende recupere el bien.
4.- compra-venta de cosa futura: puede ser objeto de contrato de compra-venta todas las cosas incluso las futuras.
Esquema del contrato de compra-venta:
1.- elementos personales: capacidad de los sujetos que intervienen en un contrato:
- comprador.
- Vendedor.
¿quién puede ser comprador o vendedor?
Podrán celebrar el contrato de compra-venta todas las personas que el código civil autoriza para prestar consentimiento.
Art. 1263:
" no pueden prestar consentimiento:
1) los menores no emancipados.
2) Los incapacitados."
Los menores emancipados pueden comprar pero no vender.
Prohibiciones para comprar o vender:
tutor respecto a los bienes de sus pupilos.
Funcionarios públicos: los bienes que hayan estado en juego en un negocio en el que el funcionario tuviese que intervenir.
Albaceas: no pueden comprar los bienes que tengan a su cargo.
En la actualidad el marido y la mujer pueden venderse o donarse entre si bienes del tipo que sean.
2.- elementos reales: son las cosas que pueden ser presentes o futuras, materiales o inmateriales, han de ser tambien con el precio. La cosa en si misma ha de tener los requisitos de cualquier prestación. El precio tiene que ser cierto o en dinero. Cierto es real, no puede ser simulado. Tiene que ser un precio determinado o determinable. El precio no tiene porque ser justo. Las partes tienen que estar de acuerdo. El precio tiene que ser en dinero (moneda de curso legal en España).
La forma no es un requisito esencial.
3.- contenido del contrato:
derechos y obligaciones de las partes:
el vendedor esta obligado:
a custodiar al cosa con la diligencia de un buen padre de familia.
Entregar la cosa.
Entregar al comprador de todos los títulos que tenga el vendedor sobre la cosa vendida.
Prestar garantía: por evicción o por vicios ocultos.
Pagar los gastos de escritura de matriz.
El código civil en el articulo 1452 sigue en parte el viejo sistema romano. Hace distinción entre:
cosas fungibles: fungible=consumible.
Cosas in fungibles.
Va a haber una regla general y una excepción.
1.-regla general: cuando la venta se haga sobre cosas no fungibles, es no fungible lo que no se individualiza por unidad de medida y para las fungibles que no se hayan medido en atención a su peso, medida y cantidad, responderá de todas ellas mientras no ha hecho la entrega el comprador. En cambio, para las cosas fungibles que se vendan en atención a su peso, medida y cantidad pero mientras no se hayan pesado, medido y contado responde el vendedor.
2.- excepción: supuestos en que la entrega de la cosa puede quedar suspendida:
cuando antes de entregar la cosa y pagársela, el comprador es insolvente. Puede ser insolvente en dos casos: la venta con precio aplazado y la venta con precio presente. Cantidades que deben ser entregadas: en la entrega de bienes inmuebles el vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se hallase.
Si en la unidad de medida hay un menor cabida de la expresada siempre que la menor cabida supere al décima parte de la cabida: disminución del precio y resolución del contrato.
Cuando se vende a un precio alzado. Si hay un aumento o disminución de la cabida no se puede pedir un aumento o disminución del precio ni la resolución.
Gastos de la entrega de la cosa: será por cuenta del vendedor pero los de traslado serán por cuenta del vendedor.
Obligación del vendedor: saneamiento por evicción y por vicios ocultos. El saneamiento es un elemento natural y podrá ser excluido por las partes.
Evicción:
La evicción se producirá cuando se prive al comprador por una sentencia firme y por un derecho anterior a la compra-venta de todo o parte de la cosa vendida. Una sentencia firme es solo la que ha agotado la vía jurisdiccional. El código civil dice que: será nulo todo pacto que exima al vendedor por evicción siempre que se ha realizado por mala fe por el vendedor. La evicción es un elemento natural que acompaña a la compra-venta pero puede quedar excluida por las partes.
Las condiciones de ejercicio para que responda la evicción: que haya una sentencia firme. Se va a necesitar que el vendedor sea notificado, pueda personar en el pleito y hacer todas las estimaciones que considere oportunas. El comprador que se ve demandado por un tercero para demandarle la cosa comprada notifica la demanda al vendedor. Perderá cualquier derecho al saneamiento. La notificación se hará de la misma manera que la ley de enjuiciamiento civil tiene para emplazar a cualquier demandado. El termino o plazo para contestar a la demanda del comprador quedara en suspenso mientras no se extinga el plazo para la compra-venta y contestar a la demanda que se señale al vendedor. Si no hay pacto no hay saneamiento salvo si hubiese mala fe. Cuando sucede la evicción el vendedor tiene que sanear, tiene que:
1.- si hay pacto:
devolver el precio: con buena o mala fe.
Restricción del precio al tiempo de la evicción: el precio que la cosa tuviese en el momento de la reclamación.
2.- si no hay pacto: todos los gastos que hubiesen ocasionado al comprador la compra-venta:
si la cosa produce frutos.
Las costas procesales
Cualquier otro gasto: por ejemplo, los gastos de mejora, gastos útiles,...
Los vicios ocultos:
Nuestro código civil va a restringir entre el saneamiento de vicios ocultos de las cosas en general y de los animales. En Roma se le llamaban redhibitorios a los vicios ocultos.
Gramaren oculto= mala fe. Por ejemplo, si se vende una finca que estuviese gravada sin decirlo y si la carga es tan importante que de haberla conocido el comprador no hubiese comprado; puede pedir:
rescisión de la compra.
La disminución del precio en esa proporción.
1.- vicios ocultos en cosas (Art. 1484 a 1490):
el vendedor estará obligado a saneamiento por defectos ocultos que tuviese la cosa vendida. Si la hace impropia para el fin al que se la destina, o bien, si disminuye de tal manera su valor que de haber conocido el vicio, el comprador no la hubiese adquirido o hubiese pagado otro precio por ella.
No será responsable el vendedor de los daños aparentes, ni tampoco si el comprador tuviera los conocimientos suficientes por su cargo u oficio. Las acciones para reclamar se extinguirán a los 6 meses desde la entrega de la cosa vendida. El vendedor responderá al comprador por los vicios ocultos o defectos que la cosa tuviere aunque el vendedor los desconociese.
2.- vicios ocultos en animales:
mas o menos igual que con las cosas pero con algunos matices. El saneamiento:
a.- si el ganado se vende en ferias o subasta publica: el vendedor no va a responder por los vicios que tuviera el animal. En las ferias esta siempre un perito a disposición del que lo desee para examinar cualquier animal. Cuando el animal muere a los 3 días de realizarse la venta se presume que fue un vicio oculto y el contrato se resuelve.
b.- si se vende entre particulares:
- obligaciones del comprador:
- pagar el precio.
- Recibir la cosa vendida.
- Abonar una serie de gastos e intereses.
- Entregar el precio en el tiempo y en el lugar fijado.
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