TEMA 5: 2.4. Servidumbre de luces y vistas

Concepto (artículos 580-585):

Ya hemos indicado que el Código más que de una Servidumbre legal de luces y vistas lo que hace es establecer limitaciones al derecho de propiedad, restringiendo la facultad de abrir huecos en pared medianera al decir el artículo 580:
"Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno"; y en pared propia contigua a finca ajena.

En el Código Civil estas limitaciones son las siguientes:

a) Luces: en la pared propia contigua a finca ajena según el artículo 581.1. Sólo se permiten ventanas o huecos para luces en las siguientes condiciones:

1. A la altura de las carreras o inmediatas a los techos.
2. De las dimensiones de 30 cm en cuadro.
3. Y en todo caso con reja de hierro revertida en la pared y con red de alambre.

Como estos huecos o ventanas llamadas de "ordenanza" se reputan de mera tolerancia, el dueño de la finca contigua a la pared en que estuvieran abiertos podrá cerrarlos, si adquiere la medianería y no se hubiese pactado lo contrario, y podrá tambien cubrirlos edificando en su terrerno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana (artículo 581.2 o 581.3).

Para adquirir verdadera Servidumbre de luces será necesario ganar estos huecos por prescripción (por el paso del tiempo) y como la servidumbre en pared propia es negativa el tiempo necesario para esa prescripción se ha de contar no desde la apertura del hueco sino desde que hubo un acto obstativo (opuesto, contrario).

b) Vistas: no se pueden abrir ventanas con vistas rectas ni balcones ni otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay más de 2 metros de distancia de la pared en que se construya a dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas oblicuas o de costado sino hay 60 cm de distancia.

No son aplicables estas restricciones a los edificiones separados por una vía pública (artículos 582-584), entendiendo por vía pública todo terreno que sirve para poner en comunicación o para transitar por él, independientemente de su anchura y urbanización. (TS).

Las distancias aludidas se han de contar:

1. En las vistas rectas: desde la línea, exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizo o desde la línea de éstos donde la haya.
2. En las vistas oblicuas: desde la línea de separación de las dos propiedades (artículo 583).

Los artículos 581, 582 no incluyen el supuesto de construcción con materiales translúcidos 17 abril de 1968.

Finalmente hay que indicar que el artículo 585 establece que cuando por cualquier título se hubiese adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de 3 metros de distancia, tomándose la medida de la manera antes indicada.