TEMA 5: 2.3. Medianería

Artículo 571-579: Normativa reguladora.

Concepto:

Se designa con la denominación de servidumbre de medianería el conjunto de derechos y obligaciones que derivan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca, vallado, seto,... por parte de los dueños de los edificiones y predios contiguos, separados por dichas divisiones.

Es esencial para la existencia de medianería que el elemento de separación de las fincas sea el común. Tratándose de edificaciones requiere que se encuentren unidas y que la pared o muro de separación sea uno y común a ambas.

Fuentes:

Son sus fuentes legales las disposiciones del Código Civil y las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él y no estén prevenidas en el mismo (artículo 571).

Naturaleza jurídica:

Se discute y así se ha calificado por distintos autores de copropiedad, limitación mutua del derecho de dominio y comunidad especial. Para nuestro Código Civil es, sin embargo, una servidumbre y el Tribunal Supremo en una sentencia del 62 la calificó como un condominio.

Constitución y adquisición:

No hay en nuestro Código Civil reglas específicas al respecto, pero podemos entender:

1. Pueden constituirse por acto de voluntad, acuerdo o convenio de los colindantes o decisión unilateral de uno de ellos. Si media en este caso la aceptación y conformidad del otro.
2. También pueden adquirirse por presunción o signo aparente, en el caso 5,1 del Código Civil.
3. Más dudas plantean la posibilidad de adquirir esta servidumbre por usucapión (por el paso del tiempo). La opinión más corriente la admite.

Prueba de su dominio: pero si el Código Civil no facilita la creación de la medianería, sí en cambio facilita la de su prueba estableciendo la presunción legal (572 a 574) favorable a su existencia en los casos siguientes:

1. En las paredes divisorias de los edificiones contiguos hasta el punto común de elevación.
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos (ubicados) en poblado o en el campo.
3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
4. En las zanjas o acequias abiertas entre las heredades (artículo 474)

Esta enumeración es taxativa y exige la continuidad entre edificios, entre jardines o corrales o entre predios rústicos.

La presunción legal es "Juris tantum" y puede ser destruída según los artículos (573-574) por:

• Un título que la contradiga.
• Una prueba en contra.
• Signos exteriores contrarios a la servidumbre.

Se entiende que existen estos signos exteriores contrario a la servidumbre en los siguientes casos que enumera el artículo 573:

1. Cuando en las paredes divisorias de los ejercicios haya ventanas o huecos abiertos.
2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y aplomo en todo su parámetro y por le otro presente lo mismo en su parte superior teniendo en el inferior relex o retallos.
3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de usos de las fincas y no por mitad de una y otra de las dos contiguas.
4. Cuando sufra las cargas e carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no la de la contigua.
5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuerza de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
8. Cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se haya en un sólo lado (artículo 574).

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados, setos o zanjas se entenderá que exista exclusivamente al dueño, finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados. Estas presunciones contrarias a la medianería tienen también naturaleza de "Iudis tantum".

Los dueños medianeros tienen derecho:

1. A usar de la pared medianera en proporción al derecho qu tenga cada uno de la comunidad, y por lo tanto, a edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respecto de los demás medianeros y habiendo obteniendo previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería y si no la obtuviese se fijarán por peritos las condiciones necesarias para la nueva obra no perjudique a los derechos de aquellos (artículo 579).
2. A adquirir los propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor en la pared, el derecho de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiere dado mayor espesor (artículo 578).

Los dueños medianeros están obligados a: (artículos 575, 577, 578):

1. Contribuir en proporción a su derecho a la reparación y construcción de las paredes medianeras y al mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias también medianeros. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
2. Todo propietario puede alzar la pared medianera haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra aunque sean temporales.

Las relaciones jurídicas derivadas de dar mayor elevación, profundidad o espesor a la pared medianera se rigen por lo establecido en los artículos 577-578.

Extinción:

Por renuncia pero con las siguientes limitaciones:

1. Si en la pared medianera se apoya un edificio del renunciante deberá éste al derribo del edificio.
2. Serán de cuenta del renunciante todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.