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Se regulan sus obligaciones en el capítulo 14 del título del libro IV del Código Civil que se estructura en 3 secciones:
- Disposición general (artículo 1461)
- De la entrega de la cosa (artículos 1462 a 1473)
- Del saneamiento (artículo 1474 a 1499)
Pero son también sus obligaciones:
- Facilitar al comprador los títulos de pertenencia y la documentación necesaria para asegurar el reconocimiento de la titularidad sobre la cosa o derecho (artículos 1065-1066-1258-1464)
- Pagar los gastos de otorgamiento de la escritura, salvo pacto en contrario (artículo 1455) y los gastos para la entrega, salvo pacto en contrario (artículo 1465)
ENTREGA DE LA COSA
El Código Civil regula con ocasión de la compra-venta la institución de la traditio (entrega) aplicable a todos los contratos traslativos de dominio.
Concepto: es la transferencia de la posesión jurídica del a cosa que hace adquirir su propiedad por el comprador, salvo pacto de reserva de dominio. El artículo 1462 dice: "se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador".
Supuestos en que el vendedor no está obligado a entregar la cosa:
- Artículo 1466: "Si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago".
- Artículo 1467: cuando se haya convenido en un aplazamiento del pago si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, salvo que afiance pagar en el plazo convenido.
Artículo 1468: "El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato"
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Respecto a los accesorios, deben de entregarse aunque no hayan sido mencionados (artículo 1097)
Cantidad: artículo 1469.1. Las reglas que establece dicho artículo son:
- Venta por unidad de medida o número:
- Finca de menos cabida que la expresada en el contrato. Artículo 1469.2.
- Finca con la misma cabida pero con alguna parte de peor calidad: artículos 1469.3 y 1489.4
- Finca de mayor cabida: artículo 1470
Lugar de entrega: rige la regla general del artículo 1171
Gastos de entrega: artículo 1465
SANEAMIENTO
Concepto: es la obligación de garantía que contrae el vendedor consistente en procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa debiendo indenmizarle los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de tal compromiso.
En este sentido el artículo 1474 establece que: "En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador: de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere".
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
Concepto: Puede definirse como la privación al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada.
Naturaleza: El Código Civil contempla el saneamiento como un elemento natural de la compra venta (artículos 1475.2 y 1475.3), pero mira con recelo la claúsula por la que el comprador renuncia al saneamiento por evicción y la restringe en un doble concepto:
- Artículo 1476: "Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiera mala fé de su parte".
- Artículo 1477: "Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de la evicción, llegado que sea éste, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias".
- De fondo:
- Privación por sentencia firme (Artículos 1475 y 1480)
- Derecho anterior a la compra (artículo 1475)
Efectos:
- Regla general: artículo 1478
- Regla parcial: artículo 1479
SANEAMIENTOS POR DEFECTOS O GRAVÁMENES OCULTOS
Gravámenes ocultos de las fincas: es preciso que el gravamen no conste inscrito en el Registro de la Propiedad. (artículo 1483)
Vicios ocultos o rearbitrarios (artículo 1484 a 1492):
1.- Requisitos:
- Que el defecto sea oculto. No hay, por tanto, responsabilidad: por defectos manifiestos o a la vista y, aunque no lo estén cuando el comprador sea un perito que por su oficio debiera conocerlos (Artículo 1484).
- Graves, es decir, que haga en la cosa impropia para su destino o que disminuya de tal modo su uso que de baberla conocido el comprador no la hubiere adquirido o hubiese dado menos precio por ella (artículo 1484)
- Anteriores a la venta.
- Que se ejerciten en plazo legal: el de 6 meses contados desde la entrega (Artículo 1490)
- Regla general: artículo 1486.1: "En los casos de los dos artículos anteriores el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos"
- Casos de mala fé del vendedor: artículo 1486.2: Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
- Venta judicial: artículo 1489: en las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios, pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.
- Pérdida de la cosa vendida: Por efecto de los vicios ocultos (artículo 1487: si la cosa vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador), o por caso fortuito o culpa del vendedor (artículo 1488: ... el comprador podrá reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse)
- Venta de varias cosas conjuntamente (artículos 1491 y 1492)
1.- Requisitos:
- Que el vicio sea oculto: en este sentido hay que ver lo dispuesto en el artículo 1491: "vendiéndose dos o más animales juntamente, sea en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitario de cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que el comprador no habría comprado el sano sin el vicioso".
- Que el vicio determinado por la ley o usos locales (artículo 1496.2)
- Que no se haga la venta en feria o subasta pública ni se trate de caballerías enajenadas como deshecho (artículo 1493). Por otra parte el artículo 1494 dice que: "No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos será nulo"
- Que no caduque la acción, que debe interponerse en el plazo de 40 días contados desde la entrega salvo que el uso de la localidad hay establecido mayores o menores plazos (artículo 1496.1 y 1499)
- Generales: poder el comprador optar entre la acción reivitaria y la disminución del precio (artículo 1499) y si opta por la primera el artículo 1498 dice que: "Resuelta la venta, el animal deberá ser devuelto en el estado en que fue vendido y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro debido a su negligencia, y que no proceda del vicio o defecto redhibitorio"
- Caso de muerte del animal: si ocurre a los tres días de comprado será responsable el vendedor siempre que la enfermedad existiese antes de la venta a juicio de facultativos (artículo 1497)
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