Tema 12: 2. Transmisión del dominio en la compra-venta

En el derecho romano el vendedor no se obliga a transmitir la propiedad sino a entregar la cosa y a mantener al comprador en la pacífica posesión de la misma. Pero tal principio quedó reducido en la práctica en un dogma más formal que sustancial.

En los derechos modernos la transmisión de la propiedad constituye el objeto fundamental del contrato de compra-venta. En tal sentido se manifiesta en el Código Civil Alemán y el Código Suizo de obligaciones. También el derecho francés e italiano pese a no ser tan claros, predican la finalidad traslativa de la venta.

En nuestro derecho (derecho español) parece seguirse el sistema romano según opina un gran sector doctrinal con base en los siguientes argumentos:

1. El Código Civil sigue casi literalmente el proyecto de 1851 que en este punto era deudor del sistema romano.
2. El artículo 1455 solo habla de obligación, de entregar una cosa determinada.
3. El artículo 1461 se limita a hablar de obligación de entregar y sanear, no pudiendo accionar el vendedor contra el comprador sino cuando ha sido desposeido de la cosa no bastando que pruebe la falta de propiedad en el vendedor (artículo 1475)
4. La doctrina admite la venta de la cosa ajena.

La doctrina intenta adoptar dichos textos a las soluciones modernas y así Gallego entiende que el poder del artículo 1462 se refiere al poder de derecho o dominico. Muchos autores consideran que el vendedor tiene la obligación de transmitir la propiedad al comprador.

Con Badenas creemos que son convincentes las argumentaciones de quienes consideran que los textos del Código Civil reflejan el punto de vista romano, pero ante lo irracional del sistema así definido creemos que debe admitirse la interpretación que estima que la compra-venta tiene finalidad traslativa. En este sentido según el artículo 609 del Código Civil la compra-venta origina la adquisición de la propiedad por el comprador pero sólo "mediante la tradición" lo que nos lleva a distinguir dos fases:

1. Perfección de la venta en los términos del artículo 1456
2. Consumación, que produce la adquisición de la propiedad.

Se plantea el problema de quien adquiere la propiedad en el caso de interferencia entre las dos fases de un segundo comprador, es el supuesto de la dobel venta que el Código Civil regula en el artículo 1473 en los términos siguientes:

1. Venta de bienes muebles: artículo 1473. 1: "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuera mueble".
2. Venta de bienes inmuebles: artículo 1473.2: "Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión, y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antiguo, siempre que haya buena fe".

Respecto al alcance de las palabras primero en la posesión no hay acuerdo en la doctrina:

• Manresa dice que basta "la posesión ficticia" del artículo 1462
• La más moderna doctrina la cocibe sin embargo "posesión real o de hecho"; la tradición instrumental del artículo 1462 sólo podrá tener eficacia mediante la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

Podemos concluir respecto a la problemática de la doble venta apuntando las dos notas siguientes:

• La doble venta constituye un supuesto en que concurren dos enajenaciones válidad llevadas a cabo por el mismo vendedor. Es un caso distinto a de la venta de cosa ajena.
• El artículo 1973 resuelve el conflicto de intereses creados prevaleciendo la tradición real sobre la ficticia y exigiéndose la buena fe

El pacto de reserva de dominio
Venta de cosa ajena