TEMA 7: 5. Principios hipotecarios

LACRUZ BERDEJO define los principios hipotecarios como "aquellas reglas más generales de la legislación hipotecaria española, formuladas directamente en ella u obtenidas por inducción de sus preceptos, que dan a conocer las líneas esenciales, lo que podríamos llamar ideas fuerza, de nuestro ordenamiento inmobiliario registral".

Como normas son verdadera ley, aunque su función primordial es la establecer directrices que pueden y deben servir para una ley de bases, formando las líneas maestras de un sistema que luego ha de completar el texto legal.

Pasamos a exponerlos:

1.- PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN: no aparece como tal en nuestro derecho (a diferencia del alemán que exige la inscripción como requisito de los cambios, por negocio jurídico, de los derechos reales). Se suele estudiar bajo este epígrafe las diversas cuestiones que la inscripción registral suscita y, en particualr, el concepto mismo de inscripción, su falta de obligatoriedad, y sus relaciones con la tradición de los bienes inmuebles en el proceso transmisivo del dominio.

2.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: cabe distinguir dos aspectos:

2.1. Publicidad material: se refiere a los efectos de la inscripción y se subdivide en otros dos principios:

• de legitimación: que afirma en beneficio del titular inscrito la exactitud del Registro, salbo prueba en contrario.
• de fé pública: o de publicidad en sentido estricto, en favor del adquirente de buena fe.

2.2. Publicidad formal: impuesto en el artículo 221 de la Ley Hipotecaria, que establece que "Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos".

3.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: Establece que al titular le basta con la inscripción en el Registro para ser tenido por tal y para demostrar que lo es. Según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria "... a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos".

4.- PRINCIPIO DE FÉ PÚBLICA

5.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Recogido en el aforismo "prior tempore, potior iure", que significa que el derecho protege siempre al primer adquirente, y en la ordenación jerárquica de los "iura in re aliena", significa la posibilidad de desconocer el titular de los que se hayan constituido con posterioridad al suyo. Desde el punto de vista registral supone, exclusivamente que "primero" es quien acude antes a élo, no quién muestre el título de fecha más antigua".

6.- PRINCIPIOS FORMALES: Que rigen la organización del Registro, y entre los que podemos señalar:

1. Principio de tracto sucesivo: supone que cada titularidad registral, con excepción de la que consta en el asiento de inmatriculación, debe apoyarse sobre otra anterior, vigente y con suficiente para servirle de base (Cfr. artículo 20 de la Leu Hipotecaria).
2. Principio de rogación: establece que los cambios registrales se producen exclusivamente a instancia de parte.
3. Principio de legalidad: supone que lo que accede al Registro y lo que este publica sea lo más fidedigno posible en todo lo relativo a las titulariedades sobre los inmuebles que en él constan inmatriculados.
4. Principio de especialidad: trata de conseguir la univocidad más absoluta en las manifestaciones del Registro para lo cual es preciso que la inscripción pueda publicar con toda exactitud el titular de cada derecho, la finca sobre que recae, el contenido del derecho y la proporción en que al titular corresponde. En su formulación más estricta significaría "una sóla cosa, un solo derecho" (Cfr. RDGRN 27 de enero de 1929)